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1. 小县城或者是县级市的商品房，有没有增值或者是保值的空间？

小县城或者是县级市的商品房，有没有增值或者是保值的空间？

不管是一线城市、二线城市或者是三四线城市，甚至小县城、县级市等，它们的商品房还有没有增值空间，已经不能简单用城市划分来看，在全国居民人均商品房面积已经超过39平方米㎡的情况下，显然不再是普遍缺乏房屋的阶段了，能不能继续有保值或者增值的空间，关键是看还会不会涨价。

众所周知，房产是过去二十多年里，国内很多人最为看重的实现保值增值的资产配置方式，哪怕是小县城或者县级市的房产也不例外，因为过去我们一直都是在缺少房屋的阶段，由于供不应求的原因，房价始终处于上涨的过程中。

但从目前来看，像过去多年以来，这种全面普涨的房价已经不可能了，接下来，很可能除了人口流入量大、产业链完备的区域还会继续涨价外，其他三四线城市的房价或者是缺乏产业优势的地方中小型县城上涨空间有限，甚至出现不同程度的下跌。因此，也就失去了持续增值的空间。

实际上，我们过去一直都说一线城市房价上涨过快，但今后将不仅仅是这样，因为人口流入未来还有5亿，在解决未来更多剩余人口城镇化建设进程中，哪些城市的人口净流入较大的肯定会有更好的增值空间，保值自然不在话下。但我认为小县城或者是县级市并不具备这种优势，因此大部分小县城或者是县级市就没有了涨价的动力。

但有一点需要注意，那就是一些一线城市周边三四线城市甚至小县城，它们可能利用一线城市人口落后的限制产生的影响，而进一步导致房价上涨，因此它们的房产还是有增值的空间。

小县城或者是县级市的商品房，不但没有升值，保值空间，而且在房住不炒的趋势下，房地产市场已经进入下行通道。

小县城经济发展缓慢，各种***落后，中小型民营企业生产不景气，员工工资每月在2000元左右，企业效益低下。而房价每平米在5000元左右，收入与房价比相差甚远，所以留不住人才，促使年轻人外流。岩耳商品房迅猛发展，房子越盖越多；而人口却越来越少，房产过剩供大于求，从而导致销售量惨淡，房产大量积压。虽然农村乡镇依旧有大批购房需求，然而由于房价虚高不下，使购房者有心无力，望楼兴叹。两年前，在小县城里买一套商品房，近日回访该小区售楼处，房价依旧坚挺，不仅没有降价，而且每平方米还上涨百分之0.2％。 买房看似保值，其实不是这样，只不过是一种市场营销手段罢了。

目前在房住不炒的调控下，房地产市场普遍遇冷，买卖双方相持不下观望氛围浓厚造成有价无市，长此已久，自然进入下行通道。

房子问题是大部分中国人的心病，在中国买房是一件很不容易的事情，很多人一辈子勤苦工作也未必能拥有一套属于自己的房子。

虽然现在的房价市场经过国家的管控已经逐渐稳定下来，房价涨幅没有那么快那么猛了，但是大部分城市的房价还是居高不下！所以很多人都开始考虑去县城买房，毕竟县城的房价还是要比城市低很多的，买房压力来说还是低很多的。

我们都知道现在县城的房子在价格上的确更有优势，可是，我还是觉得小县城买房是不推荐的，原因如下：

一、县级市、小县城，发展也是千差万别的！如果是义乌这样的县级市，那商品房肯定非常保值，增值的潜力无穷！如果是西北山区的小县城，经济发展落后，人口红利逐渐减少，那房子的保值性就难以保证了。

针对小县城或县级市商品房有没有增值或保值空间？我的观点如下：

第一，这个问题“仁者见仁，智者见智”，不能一概而论。要根据所在县市能够影响房价上涨的各项因素有关。

第二，我们先来了解一下，能够影响一个县市房价上涨的主要因素有：

A，当地人口的总量（含管辖农村）及是否有购房刚需作为支撑，经济发达程度，商业和服务业繁华程度，工业制造业数量多少，是否能够吸引大量的外来务工人员，投资者，老板，企业家涌入所在城市投资创业经商发展，并安居乐业，这一条主要涉及购买力。

B，看商品房所处的地段，是不是县城老城区的中心区，或者是不是县城新城区核心地段区域，地段决定投资价值。

C，当地一手房库存量，每年土地推出的供应量及产生新楼盘房源的数量。这一条主要涉及楼市买卖双方的供需关系。

D，当地房地产宏观调控政策面，楼市政策的松紧及信贷政策松紧，及是否鼓励购房还是打击购房，将一定程度上影响到当地楼市房子的买卖。这一条主要涉及政策影响。

感谢邀请回答这个问题，县市房产市场作为房地产市场的最末端，可以说是风险最高的存在，但是有一点是需要大家注意的：哪怕是再小的城镇都有***聚集区和非聚集区。对于***聚集区的商品房来说，或许还是具备保值甚至增值的空间的。借此机会简答谈谈我的观察。

这就好比一个城市的成熟商业圈的商铺房租要远远高于其他普通街边的商铺房租一样，房产因为其周边涵盖的交通、教育、医疗、商业、环境等***都能成为影响其价值的因素。所以，进入2019年后大家对于房产保值或者增值应该学会区别对待，几点观察：
第一、不同城市，哪怕一个城市的不同区域房产增值或保值的情况不同，大家要区别对待。还是一句老生常谈的话题，任何城市都有***集中与不集中的区别。优质***越是集中的区域，房产保值或增值的概率就越大，就像我们一直在讲的学区房等就是最直接的因素。

第二、一般来说县城（包括县市）的大多数房产保值或增值的可能性很小，建议多数朋友谨慎点购买。过去几年因为财产保值或者增值的角度考虑，大家都纷纷开始购买商品房，有些甚至通过杠杆资金买房的方式希望在这波房价上涨的行情中获得一笔利润。但是需要提醒的是，县级市房产市场作为最末端房产市场，可以说是击鼓传花的最后一环，抗风险能力无疑要差的多。

第三、县市的房产市场主要购买群体其实还是本地居民，因为圈子有限抗风险能力很弱。按照如今我国多数县市的人口数量来看，城镇和农村居民加起来也就不过100万以内，发展到极致70%的城镇化率也不过是70万的小城市。这样的城市说句实话对于***的吸引能力还是极其有限的，这样的城市基本上一个支柱产业就能撑得起一个县市的经济发展，但是一旦市场行情不好，经济陷入困境也就是分分钟的事情。在房地产这个风口上，或许县市的房产还能迎风起舞，但是一旦风停下来摔的最惨的就是县市房产。

图上所示是国家统计局发布的过去一年我国房地产开发投资增速图。可以看到进入2019年后房地产开发增速在不断下滑未来2个月成为个位数增长概率很大；而70个大中城市的新房价格同比上涨幅度也在逐步缩紧，同比保持10%的增速都是难事，根据这种趋势2020年之后多数城市的房价都要进入低速增长阶段，作为房地产市场最底端的县市来说表现会更加明显。几点愚见：

第一、房产已经不是最佳保值和增值的产品，盲目购房时代已经过去。大家可以看一个事实，哪怕是一二线城市远城区的房产都遇到了房价上涨障碍，三四线城市市区房产已经频频爆出烂尾、延期交房、房屋质量问题等，这个时候还去盲目购房期待保值，无疑是愚蠢的。股市有一句话：全民炒股之时就是大盘大跌之日！同样的道理适用于楼市。

第二、实在是有闲钱想要购房的话，处于保值和增值考虑***优先原则很重要。便利的交通、成熟的配套、优质的中小学等都是参考，切记不要听信开发商的所谓什么规划，如果没有实物宁可不去购买。而且县市的房产开发多数都是小开发商，能够选择现房的绝对不选期房。

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